Lave lejepriser for mobilmaster i byer skævvrider mobildækningen

Lave lejepriser for mobilmaster i byer skævvrider mobildækningen

Mange danske kommuner kæmper lige nu med at indgå aftaler med mobilselskaberne om opførelse af nye master. Udfordringen for kommunerne består i, at vejledningen fra Energistyrelsen om fastsættelse af lejepriser for mobilmaster fortolkes forskelligt af kommuner og mobilselskaber.

Energistyrelsen udgav i 2015 en vejledning i, hvordan kommuner kan indgå aftaler med teleselskaber om leje af arealer og mastepositioner. Vejledningen anbefaler tre forskellige modeller, og i halvdelen af landets kommuner har man taget udgangspunkt i model 1, som sætter den laveste masteleje og derfor er mest populær blandt mobilselskaberne. Men også blandt kommunerne, for selv om lejeindtægten er lav, giver den bedre mobildækning og dermed flere skatteindtægter ved at tiltrække børnefamilier og virksomheder.

Netplan er en telekonsulentvirksomhed, som rådgiver kommuner på dette område. Vi oplever, hvordan televirksomheder presser kommuner til lave priser for jord og bygninger, der skal bruges til mobildækning. 

Vi taler især om kommuner, som ikke ønsker at bruge Model 1 til at fastsætte lejepriser for mobilmaster i større byer.

Vejledningen fra Energistyrelsen er som udgangspunkt udmærket, men den mangler en anvisning på, hvordan man kommer fra en offentlig vurderet salgspris til en årlig lejeværdi. Vejledningen anbefaler, at man benytter ”den kapitaliseringsfaktor der normalt benyttes ved sådanne beregninger”. Men kapitaliseringsfaktoren er en ganske diffus størrelse, som kræver individuel vurdering af f.eks. ejendomsmæglere for at fastsætte den rigtigt.

 

Hver anden kommune giver billig adgang

Mange kommuner har et naturligt ønske om at give teleselskaberne en så billig leje som muligt, og har derfor benyttet en meget lav kapitaliseringsfaktor. Den lave pris er heller ikke noget problem for arealer i landzoner og i øde områder. Men når arealet skal stilles til rådighed i byen, er sagen en helt anden.

I bymæssig bebyggelse afhænger værdien af arealet af en lang række andre faktorer – også faktorer som ikke er indregnet i model 1. Af den grund anbefaler styrelsen to andre modeller, hvor man enten får foretaget en faglig vurdering af arealet eller hvor man sammenligner med tilsvarende arealers lejeværdi.

 

Teleselskaberne vil gerne bruge den billige model over alt

De to metoder som indeholder vurderinger, er komplicerede at bruge, og påfører kommunen en ekstra omkostning, når en ejendomsmægler eller vurderingsspecialist skal hyres ind.

Mange af de kommuner, som i dag ikke har forhandlet nye lejeaftaler på plads med teleselskaberne, oplever at det er ganske vanskeligt at opnå enighed om lejeprisen og vilkårene i de to modeller. Det giver usikkerhed om dækningen og usikkerhed for mobilselskaberne om, hvor de i fremtiden skal placere master og til hvilken pris. Alt sammen til ugunst for alle. Vores påstand er, at de lave lejepriser for mobilmaster i byområder skævvrider mobildækningen.

Hvis kommunen følger mobilselskabets beregninger og går ned i lejepris, løber kommunen en risiko for at give en – formodentlig ulovlig – konkurrence overfor private lodsejere i området.

Går kommunen ikke ned i lejepris, presser mobilselskabet kommunen ved at undlade at investere i yderligere i mobildækning i den pågældende kommune.

 

De andre faktorer

Der er derfor brug for en mere nuanceret metode til at opnå enighed om lejepriser, og Netplan har i den sammenhæng foreslået en række kommuner at udbygge Energistyrelsens model 1, så den også tager hensyn til en række andre faktorer.

Sådanne faktorer kan f.eks. være, hvor masten ønskes opført. Står den på en øde strand, hvor der kun er telekunder, når badevandet er varmt, skal lejeprisen kunne reduceres. Det samme er tilfældet, hvis den er nødvendig for at dække et vigtigt industriområde, et landbrug eller et offentligt areal.

Omvendt hvis masten opføres i bymæssigt område, hvor abonnenterne bor tæt og der er kunder hele året. Så skal kommunen have mulighed for at hæve lejeprisen.

På den måde kan kommuner opfylde forpligtelsen til at foretage en konkret vurdering af lejeprisen, og mobilselskaberne har en sikkerhed for, at lejeprisen er baseret objektive kriterier, der afspejler markedsmæssige vilkår.

 

I tråd med nyt teleforlig

Det nye teleforlig lægger op til, at mulighederne for placeringen af master og kommuners medvirken i den proces, skal gøres bedre. Det sker med to initiativer, som hhv. skal sikre klarere rammer for kommuners indsats for lokal dækning, og som sætter fokus på den kommunale sagsbehandling og masteleje.

Det er to meget konkrete tiltag som har været efterlyst gennem en årrække, netop fordi areal- og masteleje har været det svage led i udbygningen af mobildækning i Danmark. Selv om mange kommuner faktisk har forstået, at mobilmaster giver kommunen reelle fordele –når det gælder f.eks. bosættelse og erhvervsudvikling, så har mulighederne for at opnå enighed mellem mobilselskab og kommune stort set kun været baseret på et eneste tal: Hvad koster lejen pr. kvadratmeter.

Med teleforliget som grundlag må det forventes, at rammerne for hvad kommuner kan have i ”værktøjskassen” når nye master skal placeres, eller eksisterende aftaler skal forhandles, bliver langt bredere. Og det betyder, at den rette værdi kan baseres på andet end det beløb den offentlige vurdering af et jordstykke indikerer.

 

Forslag til nye redskaber i den kommunale værktøjskasse

Med de værktøjer som i øjeblikket undersøges, får begge parter – både kommuner og mobilselskaber et redskab, hvor begge parters værdiansættelser indgår i vurderingen og prisfastsættelsen.

Hvilke objektive kriterier som skal tages med i værktøjskassen, hvordan de prissættes, og hvordan de kan indgå i kommende lejeaftaler, undersøges i øjeblikket, men fordelene ved at have objektive kriterier, giver sig også udslag på en anden front.

Selv med objektive kriterier er der ikke nogen garanti for, at parterne finder en lejepris man kan enes om, og derfor er der også lagt op til, at det undersøges hvordan parterne kan opnå enighed, uden at forhandlingerne – igen – ender i hårdknude. Forhandlingen behøver nemlig i de tilfælde kun at dreje sig om de kriterier, som der er uenighed om at værdisætte, og det gør det typisk lettere at nå til enighed. Samtidig skal den enkelte kommune ikke bruge ressourcer på et langt og dyrt forhandlingsforløb – noget som vil betyde meget for også den procestid der går, indtil den nye antenneposition er klar.